05-01-2011 | Авто недвижимость

Операції з нерухомістю в світлі Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб"

Як відомо, з 01.01.2004 р. набрав чинності Закон України № 889-IV від 22.05.03. "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі просто Закон). У зв'язку з прийняттям цього Закону виникає справедливе питання: яким чином буде обкладатися податком купівля-продаж і обмін нерухомості з 1 січня 2004 року і в наступні роки? На сьогоднішній день продаж фізичними особами об'єктів нерухомості податком не обкладається - відповідно до підпункту "е" п.1 ст.5 Постанови Кабінету Міністрів "Про прибутковий податок" від 26.12.1992г. Суми, одержані в результаті відчуження майна, не включаються до сукупного оподатковуваного доходу, за умови, що договір купівлі-продажу нотаріально завірений. Цивільний кодекс України визначає, що договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, в іншому випадку він буде визнаний недійсним.

 У 2004 році все залишається, як і було, тобто обкладати податком дохід, отриманий від продажу нерухомості, немає підстав. І лише з 1 січня 2005 року податок з доходів від продажу нерухомості доведеться платити по-новому, тобто за правилами, зарегламентувати ст.11 Закону.

 Пояснення цьому просте: ст. 11 набирає чинності з 01.01.2005 року, і таким чином створюється своєрідний податковий вакуум - обкладати по-старому вже не можна, а по-новому ще не можна. Але нотаріальне посвідчення та оплата державного мита не скасовані. Таким чином, ще раз повторюся, в 2004 році всі оподаткування, що стосується купівлі-продажу нерухомості фізичними особами залишається без змін.

 Але все-таки дата 1 січня 2004 року є ключовою для визначення податків при продажі нерухомості. Вона розмежовує об'єкти продажу, придбані до або після неї. Справа в тому, що залежно від того, коли був отриманий об'єкт нерухомості у власність, - до 01.01.2004р. або після цієї дати, - залежить порядок розрахунку податку з доходу.

   У разі, якщо нерухомість знаходиться у власності до 01.01.2004 року, ставка податку може бути 1% або 5% від вартості майна. 1%-ва ставка застосовується при виконанні декількох умов:

 вид нерухомості - тільки квартира, кімната або будинок (включаючи землю під таким об'єктом);

 площа об'єкта нерухомості - не повинна перевищувати 100 кв. м.;

 продаж об'єкта - не частіше 1 разу протягом звітного податкового року.

 Якщо хоча б одна з умов не збігається - застосовується 5% податкова ставка. Як видно з вимоги Закону, сума, отримана від продажу об'єктів незавершеного будівництва, дачних будиночків, гаражів та ін підлягає оподаткуванню за 5%-ною ставкою.

 Якщо площа житлового приміщення більше 100 кв. м., то податок у розмірі 1% доведеться платити тільки з частини доходу, пропорційного 100 кв.м., а за ставкою 5% - в частині перевищення.

 Наприклад:

 Квартира площею 150 кв.м коштує 150000 грн. Відповідно 100 кв.метрів стоять 100000 грн., А 50 кв.м - 50000грн. З 100000 грн. беремо 1%; з 50000 грн. - 5%. 1000 + 2500 = 3500грн - це і є сума податку.

 Таким чином, з одного об'єкта нерухомості платиться податок за ставкою 1% і 5%.

 Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованим державним органом (п.11.2.3 вищеназваного Закону). Навіть якщо оціночна вартість вказана в договорі купівлі-продажу нижче, розрахунок податку проводиться виходячи з ціни, зазначеної в оцінці.

 А при обміні одного об'єкта нерухомості на інший кожна сторона договору міни сплачує по 50% від суми податку, визначеного для кожного з цих об'єктів нерухомості.

   Набагато складніше механізм оподаткування майна набутого у власність після набрання чинності Ззакона, тобто з 01.01.2004 року, та й ставки вищі.

 Але в будь-якому випадку оподатковується не дохід, а прибуток, за ставкою 13%, а з 01.01.2007 р. - 15%. Прибуток розраховується, як позитивна різниця між доходом, отриманим внаслідок продажу такого об'єкта нерухомості, та витратами, понесеними на його придбання, зменшена на 10% у розрахунку за кожний рік володіння.

 При цьому сума податку на прибуток не може бути менше суми мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня того року, в якому продається об'єкт.

 Не секрет, що на сьогодні певна кількість договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомості оформляється не за ринковою, а за оціночною вартістю, що значно скорочує витрати. Мета зрозуміла - заплатити якомога менше суму держмита. Однак, включивши до розрахунку розміру податку суму витрат, законодавець у такий спосіб стимулює покупців вказувати реальну вартість житлового приміщення. Інакше немає гарантії, що в подальшому договорі купівлі-продажу буде вказана також "фіктивна" сума і продавець не понесе величезні витрати.

 Виникає питання, як же тепер бути після вступу в силу Закону? Яким чином сплачувати цей податок? Йти в податкову і нести декларацію?

 П.11.3. вищевказаного Закону, встановлює, що податковим агентом при нарахуванні доходів і перерахування суми нарахованого податку будуть нотаріуси. Суму податку буде сплачувати продавець, а на нотаріуса покладено обов'язки перерахувати її до бюджету за термінами і за процедурою, встановленою законодавством для утримання та сплати держмита.

   І останнє запитання: які податкові ставки застосовуються при прийнятті спадщини і при даруванні об'єкта нерухомості?

 Дохід від спадкування і дарування оподатковується за однією і тією ж процентною ставкою - відповідно до статей 13 і 14 Закону. Ці статті набирають чинності з 01.01.2005 р. Процентна ставка податку залежить від того, яка особа набуває право спадщини або приймає подароване майно, і від того, який вид майна.

 Ст.7 Закону встановлює, що податкові ставки можуть дорівнювати:

 0%

 5%

 15% (13%)

 30% (26%)

 У заключних положеннях (п.22.3) зазначено, що до 01.01.2007 року податкова ставка 15% встановлюється на рівні 13%.

 Тепер розберемося з майном. Воно буває:

 а) об'єкт нерухомого майна;

 б) об'єкт рухомого майна;

 в) об'єкт комерційної власності (цінні папери, корпоративне право, інтелектуальна власність);

 г) суми страхових виплат;

 д) гроші (готівка чи вклади).

 Особи:

 - Подружжя;

 - Члени сім'ї першого ступеня споріднення (батьки, діти);

 - Інші.

 Не обкладається податком отриманий спадок і прийняте в дар майно (крім п. «в»), якщо майно приймає чоловік.

 По 5% ставкою оподатковується прийняте майно родичем першого ступеня споріднення, але які не є подружжям (майно, вказане у пп. "А", "б" і "г"). Вартість прийнятого майна не може перевищувати 100-кратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої на початок року, в котом майно отримують. В іншому випадку сума перевищення 100-кратного розміру отриманої спадщини або прийнятого дару обкладається податком по 15% ставкою.

 По 15% (13%) ставкою оподатковується об'єкт комерційної власності, отриманий родичами першого ступеня споріднення.

 По 15% (13%) ставкою оподатковується все майно, прийняте в дарунок або в спадщину, якщо обдаровані (спадкоємці) не є особами першого ступеня споріднення.

 Майно, отримане від нерезидента (іноземця), обкладається податком по 30% (26%) ставкою.


Статьи похожей тематики:

  • Як буде функціонувати система trade-in після прийняття Податкового кодексу
  • У України буде нова ставка ПДВ - 17%
  • В Україні буде новий закон про лізинг
  • До Верховної Ради внесено законопроект Про акцизний збір
  • В Україні можуть ввести відповідальність за відсутність страховки ГО
  • Вся нормативна база по імпорту автомобілів в Україні
  • З 1 січня 2007 року змінюється оподаткування при продажу автотранспорту
  • Депутати спровокували продавців авто на порушення. Або як зараз продати авт ...
  • Порівняльна таблиця відповідальності за порушення правил дорожнього руху за ...
  • Нова редакція Закону України "Про захист прав споживачів"
  • У України гряде тотальна каталізацію
  • У Верховну Раду надійшов Законопроект про складальних виробництвах
  • Постанова Кабміну про введення нових водійських прав
  • В Україні введено нові правила торгівлі автомобілями
  • Що буде з гарантією? Кабмін затвердив Порядок гарантійних зобов&




  • Разделы сайта

    Добро пожаловать на сайт, посвященный автотематике, обзорам и другим темам, связанными с машинам. Мы публикуем автомобильные новости, советы и рекомендации по эксплуатации и ремонту, советы начинающим и опытным водителем, о том, как купить или продать автомобиль, все нюансы автокредитования и страховки автомобиля.